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Le CGDD décrypte l’évolution des marchés immobiliers dans l'ancien au cours des années 2000

Entre 2000 et 2010, les prix des logements anciens ont plus que doublé en France métropolitaine, mais cette tendance ne se manifeste pas de manière uniforme sur le territoire selon une enquête publiée par le commissariat général au développement durable (CGDD).

Les marchés immobiliers locaux des maisons d’une part et des appartements d’autre part peuvent être respectivement rassemblés en cinq groupes, au sein desquels les comportements de prix observés durant les années 2000 sont assez homogènes. Ces groupes sont constitués selon le niveau et la croissance des prix des logements anciens ainsi que selon les profils de leurs variations. Ils reflètent des formes plurielles de tension dont la répartition géographique diffère entre les appartements et les maisons.

Les marchés les plus tendus sont très nettement concentrés. Pour les appartements comme pour les maisons, les grands pôles urbains sont assez surreprésentés au sein des groupes 4 et 5. Les communes hors influence des pôles ou autres multipolarisées sont quant à elles surreprésentées dans les groupes 1 et 3, à la fois pour les appartements et pour les maisons. Bien que présents dans ces derniers groupes, les grands pôles y sont sous représentés. En revanche, ils sont largement surreprésentés dans le groupe 2 des appartements.

Les maisons et les appartements se différencient sur la répartition et l’articulation spatiales des différents groupes de marchés locaux. Ainsi, les marchés du groupe 5 des appartements anciens sont géographiquement très concentrés, localisés dans Paris et la petite couronne ainsi que, sur certains littoraux atlantiques et méditerranéens et au niveau des pôles touristiques alpins. Le groupe 5 des marchés de maisons anciennes recoupe en grande partie cette répartition mais s’avère un peu moins concentré, puisqu’il englobe la plupart des littoraux français ainsi que certaines métropoles de province. Cela renvoie également au fait que le marché des maisons est plus diffus sur le territoire que celui des appartements, dont l’essentiel de l’activité se concentre dans les pôles urbains et leur périphérie proche.

Des différences apparaissent également dans l’interprétation et la localisation des marchés locaux des groupes 2, 3 et 4, qui pourraient être qualifiés d’intermédiaires en termes de tension immobilière. Ainsi, pour les appartements comme pour les maisons, le groupe 2 semble recouvrir des marchés où les prix ont un niveau plutôt moyen et où ils croissent faiblement mais de manière relativement régulière. Ces marchés correspondent aux métropoles de province et à leur couronne ainsi qu’aux régions où le tissu urbain est plus dense et réticulaire (Nord et Est de la France essentiellement).

Les marchés du groupe 3, plus tendus et volatils, se localisent plutôt au niveau des arrière-pays ruraux dans le cas des maisons et sur certains marchés littoraux très localisés pour les appartements. Les marchés du groupe 4 des maisons manifestent des évolutions de prix moyens plus faibles et des fluctuations moins heurtées ; géographiquement, ils correspondent aux grands pôles de province et/ou aux couronnes de ces grands pôles, répartis plus uniformément sur le territoire et souvent en position intermédiaire entre les points locaux de tensions et les marchés les moins tendus. À l’inverse, les appartements du groupe 4 se concentrent surtout en Île-de-France et dans quelques grandes métropoles régionales.