nos méthodes d'estimation METHODES « TERM & REVERSION » et « HARDCORE & TOP-SLICE » Un principe fondamental en matière d’investissement, et notamment immobilier, est que la valeur d’un bien dépend des revenus qu’il génère.

Dans cette logique, les méthodes d’évaluation « Term & Reversion » et « Hardcore & Top-Slice », d’origine anglo-saxonne, reposent sur les revenus générés par l’immeuble expertisé. Mais à la différence des méthodes classiques « par capitalisation » ou « par le rendement », elles adoptent une approche plus dynamique, en intégrant également l’évolution probable de ces revenus à échéance déterminée.

Les questions auxquelles doit répondre l’expert qui emploie l’une de ces deux méthodes sont : le loyer effectif est-il surévalué, sous-évalué, conforme à la valeur locative de marché (VLM) ? Ce loyer risque-t-il d’être revalorisé, revu à la baisse ? A quelle échéance ?

Outre l’appréciation du loyer effectif par rapport à la VLM, toute la difficulté de ces méthodes consiste donc à se projeter pour apprécier les potentielles renégociations à venir et leurs échéances (fin du bail, congé anticipé), pour évaluer la valeur vénale du bien sur la base d’un scénario probable et pertinent.

Il s’agit donc dans un premier temps de décomposer le flux de revenus : part inférieure ou égale à la valeur locative de marché d’un côté, part supérieure à cette même valeur locative de marché de l’autre ; et en plusieurs périodes successives (deux périodes en règle générale), la transition entre chacune d’elles étant souvent l’échéance du bail en cours.

Dans un second temps, des taux de rendements sont appliqués à chaque tranche de revenus et pour chaque période déterminée. Ils sont déterminés sur la base des taux de rendement du marché, augmentés le cas échéant d’une prime de risque pour les parts de revenus hors marché. Les taux sont en effet conditionnés par le niveau de risque et d’incertitude à percevoir ces revenus jusqu’à la fin de la période (loyer élevé, locataire défaillant, etc.), voire après l’échéance déterminée.

On parle de méthode « Term & Reversion » lorsque l’on détermine d’une part le loyer effectif jusqu’à l’échéance – Term –, et d’autre part le loyer révisé à la valeur locative qui peut raisonnablement être espéré après l’échéance – Reversion.

On parle de méthode « Hardcore & Top-slice » lorsque l’on scinde le flux de revenus, sur les deux périodes (avant et après échéance), en distinguant d’un côté les revenus effectifs inférieurs ou égaux à la valeur locative de marché – Core –, et de l’autre, la part (future) de revenus au-delà du loyer effectif qui permettra d’atteindre la valeur locative après l’échéance – Top-slice –, ou la part (actuelle) de revenus au-delà de la valeur locative, qui disparaîtra à l’échéance.