Point marché : l’immobilier commercial Bordelais en 2025

Marché de l’investissement :

La remontée spectaculaire des taux d’intérêt à partir de 2022 avait déjà fortement compressé les rendements des locaux commerciaux de centre-ville (entre ~3,75 % et 6 % AEM dans les années précédentes). En 2025, la donne reste tendue :

– Le volume d’investissement dans la métropole bordelaise reste modeste : au 1er trimestre 2025, seuls 47 M€ ont été investis en immobilier d’entreprise en Nouvelle-Aquitaine, soit une hausse de +24 % sur un an mais toujours -51 % par rapport à la moyenne quinquennale.

– Au niveau national, dans le segment « commerce/retail », l’investissement progresse (+95 % pour le high street retail) mais reste très sélectif.

– Pour Bordeaux, l’attractivité reste forte sur certains emplacements stratégiques (centre-ville, grands axes, piétonniers) mais beaucoup plus exigeants côté locataires, baux, solvabilité, indexation. L’article “Immobilier commercial à Bordeaux” note que « le marché est hétérogène » : les emplacements de premier ordre tirent, tandis que les zones périphériques ou secondaires peinent.

– Du côté du rendement, bien que les données spécifiques « locaux commerciaux centre-ville Bordeaux » soient moins nombreuses, la tendance générale est à une exigence plus forte : seuls les actifs avec emplacement et situation locative premium suscitent l’intérêt.

– On note aussi que les rendements « justes » sont dans les fourchettes élevées de ce qui se pratique : pour l’immobilier commercial en France, la « moyenne » annoncée tourne autour de 4 % à 8 % pour les bons dossiers.

– Autre point clé : la solvabilité et la pérennité des locataires sont scrutées encore plus finement. Le bail, l’effort loyer/CA, l’indexation, la réversion réelle du loyer, la prise en charge des travaux deviennent des critères déterminants dans l’évaluation de l’actif.

En synthèse, pour 2025 à Bordeaux : on peut dire que l’investissement commercial redémarre lentement, mais sous conditions :

– Rendements attendu : on ne fait plus d’acquisition “à tout prix” ; seule une prime de risque élevée et des emplacements très forts permettent d’attirer l’intérêt.

– Emplacements secondaires ou « n°2 » subissent encore une forte pression et doivent accepter un rendement plancher plus élevé / ou des contraintes plus fortes.

– Les taux d’intérêt se stabilisent (voire amorcent un léger reflux) mais restent au-dessus de la période “historique facile”, ce qui pèse sur les prix et rendements.

– Le double effet “hausse des taux + augmentation de la prime de risque locataire” reste d’actualité.

Commercialisation :

Sur le front de la commercialisation (vente de fonds, implantation d’enseignes, locaux commerciaux à louer) :

– La métropole bordelaise reste attractive : la ville, son centre-ville, ses axes commerçants, bénéficient toujours d’un fort flux de visiteurs, de clients et d’enseignes intéressées. Par exemple, la Ville de Bordeaux a lancé un Plan d’actions pour le commerce en 2025 afin de relancer la fréquentation des zones commerçantes.

– Toutefois, on note une hétérogénéité croissante : les zones très centrales ou celles bien reliées par transport captent la plus grande part de la demande, tandis que les secteurs périphériques ou en mutation connaissent plus de frictions.

– Les loyers restent élevés dans les meilleurs emplacements et on ne constate pas de baisse généralisée : l’équilibre est plutôt vers la stabilité avec pressions à la hausse sur les indexations/charges.

– Les enseignes et concepts “street food”, restauration, boutiques premium, ou concepts d’expérience client semblent continuer de rechercher des surfaces bien placées. Le temps de recherche peut rester long, car l’offre “pure loyer” est rare et les “key money” moins acceptés.

– Le taux de vacance commerces : partout en France, le commerce doit faire face à la pression du e-commerce, mais à Bordeaux la vacance reste modérée sur les bons emplacements. Cependant, des signaux d’alerte existent : une étude nationale rapporte que dans le centre de Bordeaux, le taux de vacance serait passé de ~4 % à ~11 % fin 2024.

– Du côté de la vacance, l’offre reste limitée, ce qui soutient les loyers sur les emplacements de qualité.

En résumé, pour la commercialisation à Bordeaux en 2025 : le marché est solide mais exigeant ; l’emplacement, l’expérience locative, la qualité de l’enseigne sont des prérequis pour capter la demande. Le volume d’opérations montre un redémarrage mais encore modéré.