Bureaux & locaux professionnels

Vitrine de la tertiarisation de l’économie, le marché des bureaux fait son apparition à la fin des années 1960. Le marché des bureaux est le plus actif des modèles de l’immobilier d’entreprise.
Le secteur tertiaire représente 75 % de l’emploi de la population active en 2015.
En 2014, la demande placée de bureaux en France a atteint 3,1 millions de m², en hausse de plus de 10% par rapport à 2013. Le marché francilien représente environ 2/3 de ce volume placé avec 2,2 millions de m² placés.
L’offre de bureaux en France en 2014 est évaluée à 5,6 millions de m² disponibles. Les ¾ de cette offre est concentrée en Ile-de-France avec environ 4 millions de m². Une part croissante de cette offre est aujourd’hui inadaptée.

Le parc de bureaux est de plus en plus hétérogène ; regroupant aussi bien des bâtiments anciens aux prestations aujourd’hui obsolètes, que des immeubles en pierre offrant des plateaux de bureaux rénovés ou encore des constructions répondant aux dernières normes (BBC, HQE, RT 2012, 2015 et 2020, BREEAM, LEED…).

Les dernières normes en matière de bureaux sont synonymes de bureaux verts disposant d’un label environnemental avec de bonnes performances énergétiques ainsi que d’un niveau de charges moins élevé. Une attention accrue est portée à la flexibilité de l’aménagement intérieur et aux enjeux de confort et de santé des occupants.

On citera également dans les derniers grands développements de bureaux, l’émergence des campus présentant de nombreux services aux salariés (différents RIE, salle de sport…) et le retour des constructions verticales en tours.

Peuvent être considérés comme bureaux les locaux dans lesquels sont exercées des activités administratives mais aussi les locaux affectés à la réception de clientèle à condition qu’ils ne servent pas au dépôt, à la livraison ou à la fabrication de marchandises.

Sous réserve que l’activité exploitée soit mentionnée dans le bail, la jurisprudence a reconnu la qualité de bureau aux principales activités suivantes :

– Agence immobilière,

– Agence de voyage,

– Agence d’assurance et agence bancaire,

– Société d’intérim,

– Sociétés de publicité.

L’Expert immobilier devra analyser la profondeur et la dynamique de marché dans son ensemble en tenant compte de la demande placée, de l’évolution du stock ainsi que de la vacance et des projets en cours.

Il s’attardera également sur la localisation (quartier d’affaires, quartier périphérique, notoriété, etc.), le nombre de stationnements disponibles, le niveau des prestations et le rendement attendu par les investisseurs.

Ainsi, les méthodes d’estimation par le revenu sont à privilégier (capitalisation du revenu ou actualisation des cash-flows).
L’approche par comparaison convient pour la détermination de la valeur locative de marché et du taux de capitalisation à retenir en fonction des transactions effectivement réalisées.