Entrepôts & locaux d’activités

Les locaux à usage d’entrepôt sont destinés au stockage et à la logistique. Apparu à la fin des années 60’, ils permettent l’externalisation des stocks.
L’accélération de la consommation de masse dans les années 70’ entraine la généralisation de leur utilisation, en faisant de l’entrepôt un actif immobilier à part entière.
Dans les années 80’, les locaux se modifient pour s’adapter aux contraintes nouvelles telles que le conditionnement des marchandises et le développement de la palettisation permettant une meilleure rationalisation de l’espace.

Les entrepôts sont majoritairement localisés en périphérie des grandes agglomérations, à proximité des axes autoroutiers.

Ces actifs sont soumis à la réglementation des ICPE définissant pour chaque classe de produits des rubriques. La principale rubrique rencontrée est la 1510 concernant le stockage de matières, produits ou substances combustibles dans des entrepôts couverts.
Pour être soumis à la réglementation, les entrepôts doivent, à minima, contenir 500 tonnes de matières combustibles. Selon le volume cumulé, on distingue les entrepôts soumis à :

– Déclaration : lorsque le volume de l’entrepôt est compris entre 5 000 et 50 000 m3 ;

– Enregistrement : lorsque le volume de l’entrepôt est compris entre 50 000 et 300 000 m3.

– Autorisation préfectorale : dès que le volume de l’entrepôt est supérieur à 300 000 m3.

On trouve principalement 2 types de preneurs :

– Le logisticien : Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d’une entreprise (Kuehne Nagel, ND, Geodis etc…).

– Le chargeur : Industriel ou grand distributeur (ex: Décathlon, Hygena, Intersport, Gifi…)

En dehors du critère de l’emplacement l’Expert devra examiner dans quelle catégorie d’entrepôt l’actif évalué se situe, ainsi que le rapport entre la taille du terrain par rapport au bâti, sans oublier la constructibilité résiduelle disponible.

La grille de Cotation des Entrepôts-Logistique (CELOG) mise en place en 2003 par l’ORIE (Observatoire Régionale de l’Immobilier d’Entreprise) permet de distinguer trois catégories d’immeubles (entrepôt classe A, B & C) selon vingt-trois critères. Les principales sont :

Classe A

– Hauteur libre minimum de 9,30 m sous ferme,

– Bâtiment équipé de dispositifs de protection incendie (sprinklers ESFR, murs coupe-feu),

– Locaux thermiquement isolés, avec un réglage autonome pour chaque zone divisible,

– Faible proportion de bureaux modulables (environ 5 %),

– Bâtiments équipés de quais adaptés (niveleurs ou SAS sur 80 % des accès), en nombre suffisant : un pour 1 000 m² (entrepôts neufs : 1 quai pour 700 m²),

– Charge au sol au moins égale à 5 t /m²,

– Parkings poids-lourds en nombre suffisant à l’intérieur d’une même entité foncière,

– Être doté d’une trame d’au moins 20/12, autorisant ainsi une surface de 240 m² sans poteaux,

– Coût de construction : € 400 à € 500 /m² HT (hors terrain).

Classe B

– Disposer d’une hauteur minimale de 7,5 m,

– Être doté d’une trame d’au moins 20/12, autorisant ainsi une surface de 240 m² sans poteaux,-

– Présenter des quais niveleurs et sas d’étanchéité à raison d’un pour 1500 m²,

– Disposer d’une aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 32 m,

– Disposer d’un système de chauffage et d’une isolation,

– Disposer d’un système de sécurité incendie quel qu’il soit,

– Disposer d’une résistance au sol supérieure à 3 t /m².

Les autres entrepôts ne rentrant pas dans ces deux catégories sont en classe C.

L’AFILOG (Association de références pour construire la logistique de demain) a mis en place dans le cadre du TLOG, une nouvelle hiérarchisation des entrepôts classe A (A-A, A-AA, et A-AAA) selon trois nouveaux critères d’évaluation (prestations techniques, localisation et occupation).

L’Expert devra également prendre en compte la solidité financière du preneur, la durée ferme du bail, la capacité d’adaptation et d’évolution des locaux.

Ces bâtiments sont généralement construits dans le cadre de « clés en mains ». Il existe 3 catégories :

– Froid positif (de +8°C à +10°C) : stockage principalement de fruits et légumes.

– L’ultra frais (de 0°C à +4°C) : produits laitiers, poissons, viandes, agro-alimentaire.

– Le surgelé (inférieur à 0°C) : entrepôts spécifiques (isolation renforcée, dallage adapté, ventilation et chauffage dédiés).
Pour ce type d’actifs, les valeurs locatives de marché sont fixées suivant le volume (hauteur) de stockage et le type de froid (positif, ultra frais, surgelé).

Les locaux d’activité correspondent à des activités traditionnelles de production ou de petites distributions. Ils abritent généralement des PME/PMI et permettent de regrouper toutes les fonctions de l’entreprise au sein d’une même entité.

Ce marché est très diversifié et comprend à la fois :

– Des parcs d’activités : bâtiments divisés en cellules, multi-loués, avec une partie bureaux et une partie entrepôt. Accès plain-pied ou à quai, portes sectionnelles, hauteur généralement supérieure à 5,5 m. Ensemble clos, sécurisé, stationnements, voirie et abords éclairés, espaces verts entretenus. Marché principalement d’investisseurs.

– Des locaux mixtes : immeuble ou lot individuel comportant au moins 40% de la surface dédiée aux bureaux. Valeur locative souvent plus élevée, fréquemment construit initialement par un utilisateur. Marché majoritairement d’utilisateurs.

Les facteurs fondamentaux de l’immeuble sont la desserte, l’environnement (idéalement dans une zone d’activités identifiée) et les prestations du local. L’Expert devra s’attarder également sur les conditions d’occupation et la solvabilité des PME/PMI.