Indemnité d’éviction

Évaluer le préjudice du locataire évincé : fonds de commerce, droit au bail et indemnités accessoires.

La protection du fonds de commerce se traduit notamment par l’indemnité d’éviction du commerçant évincé. Elle est égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail.

Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages, ou l’indemnité de perte de droit au bail, augmentée éventuellement des frais et indemnités complémentaires et accessoires résultant de l’éviction (indemnité de remploi, frais de déménagement, frais de réinstallation, indemnité de trouble commercial, indemnité de double loyer…).

Si le fonds de commerce peut être transféré, l’indemnité correspondra à la valeur du droit au bail, à laquelle peut s’ajouter une indemnité complémentaire en cas de perte partielle de clientèle. À défaut de solution de replacement et si le locataire ne dispose pas d’éléments protégeant sa clientèle, l’indemnité principale correspondra à la perte du fonds de commerce.

Méthode de calcul de l'indemnité

Au préalable, l’expert doit déterminer l’impact économique de la cessation d’activité qui se concrétise en deux cas distincts (des nuances sont à apporter pour des cas spécifiques comme les commerces de forte notoriété, les grossistes et les succursales) :

– L’éviction entraînera la cessation d’activité. Dans ce cas, la base de calcul sera la valeur du fonds de commerce (voir définition fonds de commerce) additionnée des indemnités accessoires,

– L’activité peut être transférée. Ici, la base de calcul sera la valeur du droit au bail (voir définition droit au bail) additionnée des indemnités accessoires.

Évaluation de l’indemnité en cas de disparition du fonds

Valeur du fonds :

Fonds de commerce (incluant le matériel car dans la plupart des cas le rachat d’un autre fonds comprendra du matériel causant un double emploi et la perte pour la vente rapide du stock).

On retiendra comme valeur plancher la valeur vénale du droit au bail.

Indemnités accessoires :

– Frais de mutation (ou indemnité de réemploi) correspondants aux frais d’acquisition,

– Frais de déménagement dans le cas où l’on ne retient pas de dédommagement pour le matériel et le stock,

– Dédommagement du trouble commercial, soit la perte de revenus et les frais (personnel, assurance, impôts) pendant la durée de réinstallation. En pratique, le juge retient un montant forfaitaire en pourcentage du CA sur les bases du rapport de l’expert.

– Indemnités de licenciement le cas échéant,

– Les doubles frais.

Évaluation de l’indemnité en cas de disparition du fonds

Cette hypothèse répond au principe général de charge de la preuve (art. 1315 du c.civ).

La démonstration du simple déménagement sera donc à apporter par le bailleur, généralement sur les conclusions de l’Expert.

Si cette hypothèse est retenue, l’indemnité correspondra à la valeur du droit au bail additionnée des indemnités accessoires soit :

– Les frais de transfert,

– Les troubles d’exploitation (pertes de bénéfice, frais de personnel, impôts et taxes, loyers, honoraires, frais financiers et amortissement),

– Les frais de publicité et doubles frais (RCS, statuts, loyers, abonnements etc.).

MÉTHODE DE CALCUL DE L’INDEMNITÉ