Expertise immobilière – Biens résidentiels

L’estimation d’un appartement consiste à définir son attractivité autant par sa localisation géographique, son environnement et le standing de l’immeuble dans lequel il s’inscrit, que par la qualité des équipements et aménagements qui lui sont propres.

Bien que paraissant à la portée de tous, la valorisation d’un appartement intègre plusieurs variables qu’il convient d’apprécier à leur juste valeur.

Ainsi, l’adresse en elle-même est un facteur de valeur. Certaines villes et quartiers, au sein d’une même commune, sont plus ou moins appréciés selon l’environnement qu’ils offrent : équipements collectifs, proximité des services et commerces, dynamique culturelle, sécurité, etc.

L’attractivité du quartier impacte directement le prix, avec des différences notables d’un secteur à l’autre.

La qualité de la construction est également à considérer. L’expert tiendra compte de l’année de construction, appréciera la qualité des matériaux, la structure de l’immeuble, et réalisera un état des travaux à prévoir à court ou moyen terme.

Concernant les prestations, l’expert s’attardera sur la distribution des pièces, l’orientation, la vue, le confort (type de chauffage, présence d’un extérieur, aménagements intérieurs…), l’étage, la présence d’annexes (garage, caves…) et les services offerts dans le cas de copropriétés récentes ou de standing.

L’analyse du montant des charges — et parfois des tantièmes de copropriété — devra aussi être prise en compte (loyer chargé, travaux lourds en prévision, mise aux normes des ascenseurs, etc.).

La législation et la fiscalité de l’appartement seront également analysées, puisque diverses lois interviennent dans la valorisation (loi du 1er septembre 1948, loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété), ainsi que les impacts fiscaux (résidence principale ou secondaire, location meublée, défiscalisation, régimes de détention).

La veille juridique et la mise à niveau constante font partie des qualités de l’Expert immobilier.

Une fois l’analyse des facteurs de valeur réalisée, l’estimation d’un appartement libre à la vente s’effectue par la comparaison avec des biens similaires récemment vendus sur le marché.

L’expert déterminera un prix moyen au m² habitable selon les tendances de marché et les comparables, afin d’établir la valeur du bien étudié.

L’estimation par comparaison est mise en parallèle avec une seconde méthode, secondaire, appelée capitalisation du revenu (par le rendement). Toutefois, la valeur vénale est généralement arbitrée sur la méthode par comparaison.

L’estimation par le rendement intègre des données économiques liées :

– aux conditions d’occupation (régime des baux, évolution possible des loyers, qualité du locataire, présence ou non d’impayés),

– à la conjoncture,

– et aux taux de rendement attendus par les investisseurs à un moment T.

Pour la valorisation d’un logement loué, les deux mêmes méthodes s’appliquent, en tenant compte d’un abattement pour occupation. L’analyse de la protection éventuelle du locataire, du niveau locatif et des caractéristiques du bail permet de définir cet abattement.

Cette décote oscille généralement entre 7 % et 20 % pour des logements loués dans le cadre de la loi de 1989.

Enfin, pour la valorisation des logements en bloc, un abattement supplémentaire pour vente en bloc est généralement compris entre 5 % et 20 %. Cette décote prend en compte notamment : honoraires de commercialisation, frais financiers et marge.

Pour la valorisation de logements en bloc, une troisième méthode peut être retenue : la vente en bloc à un opérateur (type marchand de biens) qui revend ensuite lot par lot, après mise en copropriété (ou « vente à la découpe »).

Cette méthode repose sur la réalisation d’un cash-flow :

– détermination du chiffre d’affaires théorique et analyse des conditions d’occupation,

– définition de la stratégie de vente (vente du logement libre, vente à l’occupant, vente du logement occupé).

Les flux (revenus et ventes) sont actualisés pour déterminer la valeur vénale.

La législation des ventes à la découpe est aujourd’hui très encadrée (loi du 13 juin 2006). Les dernières réglementations sont notamment la loi Alur (mars 2014) puis la loi Macron (janvier 2015), qui a introduit que, dans les zones tendues, un immeuble comportant plus de cinq logements mis en copropriété voit ses baux prolongés afin de maintenir le locataire en place pour une durée minimale de 6 ans après le changement de statut de l’immeuble.

Dans le cadre de la valorisation d’une habitation individuelle (hors copropriété), l’Expert devra prendre en compte la situation du bien dans son environnement ainsi que les caractéristiques du terrain et de la construction.

Les récentes évolutions des politiques urbaines peuvent avoir un impact sur l’évaluation de ce type de bien (possibilités de densification, détachement de parcelles, nouvelle identification de risque naturel, etc.) et justifient souvent le recours à un Expert immobilier.

Pour l’acquisition d’une habitation individuelle, en résidence principale ou secondaire, en dehors des qualités techniques, architecturales et des prestations du bien, l’Expert prendra également en considération les composantes du terrain, l’espace et le caractère de l’environnement.

Il étudiera ainsi l’urbanisme afin de déterminer l’existence ou non d’une constructibilité résiduelle et la possibilité de diviser la parcelle, ainsi que les contraintes pesant sur le bien (plan de prévention des risques inondation, risques naturels, etc.).

La dimension du terrain est également déterminante en fonction du produit et de sa localisation. Une distinction est faite entre une implantation rurale ou urbaine, ou encore entre une maison bourgeoise et un pavillon résidentiel.

La configuration, l’accès, les aménagements, l’importance de la façade d’une parcelle et l’implantation du bâti sur cette dernière jouent également un rôle dans la valorisation.

Les annexes telles que les garages, piscines, caves, buanderie, salle de jeux, combles…, sont autant d’espaces qui apporteront une valeur supplémentaire à l’habitation.

La méthode à privilégier pour la valorisation des habitations individuelles est la comparaison. D’autres méthodes secondaires et généralement moins pertinentes peuvent intervenir telles que la méthode par capitalisation du revenu ou encore la méthode sol et construction.

Encore une fois, il importe de se mettre à la place des acquéreurs potentiels et de leurs critères d’appréciation.

Peu utilisé comme véhicule d’investissement par les particuliers, contrairement à nos voisins outre-Atlantique, l’immeuble de rapport consiste en un bien immobilier générant un revenu locatif, loué dans un objectif de rentabilité.

Relativement méconnu du grand public, il nécessite une attention et des compétences spécifiques de la part de l’investisseur, tout comme l’analyse et les méthodes de l’Expert.

Il peut aussi bien s’agir d’immeubles d’habitation que de locaux à usage de bureaux, d’entrepôts/activités, de centres commerciaux….

La valorisation de ce type d’immeuble découle d’une rentabilité attendue par les investisseurs sur le marché, à un moment « T ». Ce taux est déterminé en fonction des circonstances économiques liées à la conjoncture, aux taux obligataires à la date d’évaluation, à la qualité des occupants (niveau et pérennité des loyers), au taux de remplissage de l’immeuble et à sa situation dans un environnement donné.

Concernant le secteur résidentiel, l’immeuble de rapport est soit un immeuble exclusivement à usage d’habitation, soit un immeuble mixte (habitation & commerce ou habitation & bureau).

De manière identique à l’évaluation des appartements, l’expert devra prendre en compte les caractéristiques techniques du bâtiment, le quartier, la situation, la typologie d’usage, la qualité des locataires et la dimension des lots.

Dans le cas d’immeubles de rapport mixtes, très souvent implantés en centre-ville ou dans des quartiers animés des grandes agglomérations, l’Expert s’attardera également sur l’activité exercée au sein des commerces occupants les rez-de-chaussée (présence de nuisances sonores et olfactives, typologie de clientèle, horaires d’ouverture…).

Ces actifs sont la cible de deux catégories d’acquéreurs : les investisseurs et les marchands de biens.

Ces immeubles peuvent être évalués en « bloc » ou au « lot par lot » en fonction du projet.

Les méthodes d’estimations utilisées seront : la capitalisation du revenu, la comparaison, le cash-flow, mais aussi le bilan promoteur dans le cadre d’une récupération foncière.