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L’obligation de recours à un expert immobilier pour un financement bancaire : une nouvelle mesure en vigueur

À partir de juin 2024, une nouvelle réglementation a été mise en place imposant aux emprunteurs de recourir à un Expert immobilier agréé pour toute demande de financement bancaire liée à l’achat d’un bien immobilier. Cette mesure qui fait débat, vise à renforcer la transparence et la sécurité des transactions immobilières, tout en protégeant les intérêts des acheteurs et des établissements prêteurs.

Une évaluation professionnelle et indépendante

Selon la nouvelle réglementation, chaque demande de prêt immobilier devra être accompagnée d’un rapport d’évaluation réalisé par un Expert immobilier certifié. Son objectif sera de produire une estimation précise et objective de la valeur du bien immobilier, en tenant compte de divers critères tels que l’emplacement, l’état général, la surface et les caractéristiques spécifiques du bien.

L’objectif principal de cette mesure sera d’éviter les risques liés aux dettes en ne surévaluant pas les biens avec des montants de prêt disproportionnés comparativement à la valeur réelle du bien. En outre, cette évaluation permettra de détecter d’éventuels problèmes structurels ou juridiques, évitant ainsi les mauvaises surprises après l’achat.

Une sécurité accrue pour les banques et les emprunteurs

Pour les banques, cette obligation représente une sécurisation supplémentaire de leurs prêts. En disposant d’une évaluation fiable et indépendante, elles pourront mieux calibrer leurs offres de crédit et limiter les risques de défaut de paiement. De leur côté, les emprunteurs bénéficieront d’une meilleure connaissance de la valeur de leur futur bien, ce qui pourra les aider dans leurs négociations avec les vendeurs et les rassurer quant à la pertinence de leur investissement.

Des réactions mitigées

Les réactions à cette nouvelle réglementation sont partagées. Les associations de consommateurs saluent une initiative qui apporte plus de transparence et de sécurité aux transactions immobilières. Elles estiment que, malgré le coût, cette mesure protégera les acheteurs contre les surévaluations et les mauvaises surprises.

En revanche, la Fédération Bancaire Française (FBF) indique que « l’article de la BCE généralise la situation des crédits immobiliers à l’échelle européenne sans prendre en compte les spécificités des différents marchés, pourtant structurantes ».

En effet, avec le système français, l’emprunt bancaire est soumis à des règles bien précises, contrôlées notamment par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui a vocation à limiter le surendettement des ménages français en encadrant l’accès au crédit immobilier (taux d’effort limité à 35%, durée d’emprunt de 25 ans maximum).

Vers une standardisation des pratiques

Cette obligation de recours à un Expert immobilier s’inscrit dans une tendance plus large de professionnalisation et de standardisation des pratiques dans le secteur immobilier. En imposant des évaluations rigoureuses et indépendantes, le gouvernement entend renforcer la confiance dans le marché immobilier et stabiliser les prix.

Conclusion

En conclusion, l’obligation de recourir à un Expert immobilier pour toute demande de financement bancaire marque une étape importante dans la sécurisation des transactions immobilières en France. Si elle engendre des coûts supplémentaires pour les acheteurs, elle vise avant tout à protéger leurs intérêts et ceux des établissements prêteurs. Cette mesure devrait contribuer à une plus grande transparence et stabilité du marché immobilier, à condition que sa mise en œuvre soit accompagnée de mesures facilitant l’accès aux évaluations professionnelles pour tous les acheteurs.

Le Groupe ABC ouvre un nouveau chapitre de son développement avec la nomination d’Alan Colin à sa présidence. Il succède à Arnauld RAYE, dont l’engagement a largement contribué à la structuration et à la dynamique du Groupement ces dernières années. Expert immobilier reconnu et expert judiciaire près la Cour d’appel de Nancy, Alan Colin mettra son expérience au service du développement du Groupe, avec la volonté de renforcer les synergies entre les cabinets et d’accompagner ses prochaines étapes.

Le Groupe ABC est un groupement d’experts immobiliers indépendants présents à Paris, en régions et dans les DOM-TOM. Il fédère aujourd’hui 8 cabinets d’expertise associés et près de 70 collaborateurs, intervenant sur l’expertise de tous types de biens, tant dans un contexte amiable que judiciaire. Cette organisation nationale constitue l’un des marqueurs forts du Groupement et participe à sa capacité d’intervention sur des problématiques variées, sur l’ensemble du territoire.

La nomination d’Alan Colin s’inscrit dans la continuité de cette dynamique de développement. Elle traduit la volonté du Groupe ABC de poursuivre son rayonnement, de consolider les complémentarités entre ses cabinets associés et d’accompagner les prochaines étapes de son évolution dans un environnement immobilier toujours plus exigeant. À travers cette nouvelle présidence, le Groupement affirme sa volonté de continuer à porter une expertise immobilière indépendante, rigoureuse et reconnue.

Alan Colin exerce par ailleurs des responsabilités au sein de la CNEJI en qualité de Secrétaire Général adjoint, ce qui vient également souligner son implication dans les instances professionnelles du secteur. Le Groupe ABC lui adresse tous ses vœux de réussite dans l’exercice de ses nouvelles fonctions.

En 2025, les résidences gérées occupent une place de plus en plus centrale dans le paysage immobilier français. Qu’il s’agisse des résidences seniors autonomes, des résidences étudiantes, des coliving ou encore des établissements hybrides mêlant hébergement et services, ces actifs bénéficient d’une dynamique portée par des tendances démographiques, sociétales et économiques fortes. Leur essor entraîne mécaniquement une hausse marquée des demandes d’expertise, car ils nécessitent une approche spécifique, à la croisée entre immobilier traditionnel et analyse opérationnelle. Les investisseurs institutionnels comme privés y voient une classe d’actifs résiliente, capable de générer des revenus récurrents grâce à un taux d’occupation élevé et une demande profonde, ce qui accentue l’intérêt pour la valorisation précise de ces produits.

Cette croissance s’explique notamment par l’évolution des besoins des populations. Le vieillissement rapide de la société française crée une demande massive pour des solutions d’habitat adaptées, situées entre le domicile classique et l’EHPAD médicalisé. Les résidences seniors services, qui proposent un logement indépendant complété par des prestations (restauration, sécurité, animations), se positionnent comme une réponse à cette transition et bénéficient d’un taux de remplissage très élevé. Parallèlement, la pression sur le logement étudiant, renforcée par la pénurie de studios urbains et l’afflux d’étudiants internationaux, soutient fortement la demande pour les résidences étudiantes modernes. Enfin, les nouvelles générations mobiles – jeunes actifs, télétravailleurs, digital nomads – stimulent l’essor du coliving, modèle flexible basé sur la mutualisation d’espaces et de services. Ces évolutions profondes créent un marché solide, relativement insensible aux cycles économiques classiques, ce qui renforce l’intérêt des investisseurs et multiplie les besoins d’expertise.

Pour l’expert immobilier, l’analyse de ces actifs diffère sensiblement de celle d’un immeuble classique. La valeur vénale d’une résidence gérée ne se limite pas à la performance locative du bâtiment : elle dépend aussi de la qualité de l’exploitant, de sa capacité à maintenir un taux d’occupation stable, du niveau de service proposé, de la structure des charges et, plus largement, de la réputation de la marque. L’expertise doit ainsi intégrer une dimension « valeur d’exploitation », comparable à ce que l’on observe dans l’hôtellerie, avec une attention particulière portée aux marges dégagées par l’opérateur, à sa solidité financière et à son positionnement concurrentiel. La maîtrise de ces paramètres devient essentielle pour anticiper la performance future de l’actif et mesurer sa sensibilité au marché.

Cette spécificité suppose une approche méthodologique adaptée. L’expert doit souvent combiner plusieurs méthodes, notamment l’approche par le revenu net d’exploitation (NOI) et la méthode hôtelière, tout en vérifiant la cohérence des loyers appliqués et des ratios d’exploitation. Les contrats d’exploitation – souvent complexes – nécessitent une lecture attentive : durée ferme, indexation, clauses de performance, obligations de travaux, modalités de partage des risques entre propriétaire et gestionnaire. Les résidences gérées s’inscrivent ainsi dans une logique d’exploitation à long terme, où la valeur dépend tout autant du bâtiment que du modèle économique qui lui est associé. Cette hybridité renforce la technicité des expertises demandées.

Dans ce contexte, les résidences gérées attirent un nombre croissant d’investisseurs, séduits par leur résilience et leurs rendements généralement stables. Les résidences seniors affichent souvent les performances les plus robustes, suivies des résidences étudiantes. Quant au coliving, encore émergent mais en forte croissance, il attire des fonds spécialisés et se développe dans les métropoles où la pression résidentielle est forte. Cette diversité d’acteurs et de modèles conduit à un volume d’expertises en nette augmentation, qu’il s’agisse de valorisations patrimoniales, de due diligences pour acquisitions, de refinancements ou de réévaluations réglementaires.

Ainsi, l’année 2025 marque une étape dans la professionnalisation et la consolidation du secteur des résidences gérées. L’expertise immobilière occupe un rôle clé dans cet écosystème, en permettant d’évaluer la performance réelle des actifs, d’accompagner les investisseurs dans leurs arbitrages et de garantir la fiabilité des valeurs dans un marché en pleine expansion. Alors que les besoins sociétaux continueront de s’accentuer dans les décennies à venir, il est probable que ces actifs gérés s’imposent comme un segment incontournable de l’immobilier français, et que la demande d’expertise dans ce domaine poursuive sa croissance durable.

Le Groupe ABC se félicite de la nomination d’Albert MALAQUIN, Associé, à la présidence de l’IFEI – Institut Français de l’Expertise Immobilière. Cette nomination vient saluer son engagement de longue date au service de l’expertise immobilière, ainsi que son implication au sein du Groupe ABC. Elle illustre également la présence active du Groupement dans les instances professionnelles de référence du secteur.

Créé en 1979, l’IFEI a pour objet la promotion et l’organisation de l’expertise en évaluation immobilière. Représenté dans toute la France, il rassemble des experts et des praticiens de l’industrie immobilière en lien avec l’expertise, anime des actions de formation et contribue à l’évolution des méthodologies de la profession. L’Institut est notamment à l’origine de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, qui constitue un texte de référence dans le secteur.

Au sein du Groupe ABC, Albert MALAQUIN figure parmi les associés du Groupement. Sa nomination à la présidence de l’IFEI vient ainsi souligner la reconnaissance de son parcours, mais aussi l’implication du Groupe ABC dans les réflexions qui accompagnent l’évolution de l’expertise immobilière. Elle témoigne d’une volonté partagée de promouvoir une pratique exigeante, rigoureuse et en prise avec les enjeux actuels de la profession.

À travers cette prise de fonction, c’est aussi l’engagement du Groupe ABC en faveur d’une expertise immobilière structurée, indépendante et reconnue qui se trouve mis en lumière. Le Groupe ABC adresse à Albert MALAQUIN toutes ses félicitations et lui souhaite pleine réussite dans l’exercice de ses nouvelles fonctions.

La distinction entre la valeur assurantielle et la valeur économique d’un bien immobilier se pose désormais comme un enjeu majeur en 2025. D’un côté, la valeur assurantielle — c’est-à-dire la valeur de reconstruction ou de remplacement à neuf d’un bâtiment — a fortement augmenté du fait de l’augmentation des coûts de construction, de matériaux, de main-d’œuvre ainsi que des exigences réglementaires plus strictes. De l’autre, la valeur économique — c’est-à-dire la valeur que le marché est réellement prêt à payer aujourd’hui pour un actif tel quel, sur la base de ses revenus, de son emplacement, de son obsolescence ou de ses coûts futurs — reste sous pression. Ce décalage s’est amplifié, générant des écarts importants dans les expertises immobilières.

Les prix des travaux et de la construction ont connu une inflation remarquable ces dernières années. Dans ce contexte, un immeuble acquis ou construit aujourd’hui devra souvent faire face à des coûts beaucoup plus élevés s’il doit être reconstruit ou remis à neuf. C’est cette réalité qui alimente la valeur assurantielle : par exemple, les estimations de reconstruction intègrent un niveau de coût qui peut être +20 % à +40 % supérieur à ce qu’il y a cinq ans. Pourtant, sur le marché, la demande pour certains actifs est stagnante ou en recul (immobilier tertiaire obsolète, surfaces mal classées énergétiquement), et les investisseurs exigent des rendements plus élevés ou des primes de risque plus fortes. Ainsi la valeur économique se trouve compressée malgré des coûts de remplacement élevés.

Pour les experts immobiliers, cette situation complexifie grandement l’évaluation des biens. Il ne suffit plus d’aligner la valeur vénale sur le coût de reconstruction, car cela supposerait que le marché remboursera ce coût — ce qui n’est pas toujours le cas. L’écart entre valeur assurantielle et valeur économique impose une réflexion sur le risque d’arbitrage : un actif pourrait coûter beaucoup à remettre aux normes ou à reconstruire, mais générer des revenus actuels insuffisants pour justifier cet investissement. L’expert doit alors modéliser les deux dimensions : ce que coûterait le remplacement / reconstruction, et ce que le marché accepte réellement compte tenu de l’exploitation, des coûts futurs, et de la demande. Cette dualité enrichit les scénarios d’évaluation : analyse « coût + reconstruction », valeur « revenu courant », et sensibilité à l’évolution des coûts futurs ou des conditions de financement.

Ce phénomène est d’autant plus important dans certains segments : l’immobilier de bureaux anciens, les centres commerciaux peu performants, les entrepôts non adaptés ou encore les immeubles résidentiels énergivores. Tous ces actifs voient leur valeur économique chuter ou stagner alors que leur coût théorique de reconstruction augmente. Pour un propriétaire ou un investisseur, cela pose la question de savoir s’il est préférable de rénover, de démolir/reconstruire ou de céder l’actif. L’expert est appelé à recommander une stratégie, souvent en évaluant trois scénarios : le maintien en l’état, la rénovation, ou la reconstruction intégrale — avec les coûts associés à chaque trajectoire.

En conclusion, l’année 2025 marque un tournant : la valeur d’un bien immobilier n’est plus simplement fonction de ses surfaces, de sa localisation ou du rendement qu’il génère, mais aussi de l’écart entre ce qu’il devrait coûter pour être remis à niveau et ce qu’il rapportera effectivement. Cette tension entre coût de remplacement et rentabilité exploitive rend l’expertise immobilière encore plus stratégique et complexe. Dans ce contexte, les professionnels doivent maîtriser à la fois les paramètres techniques (coûts de construction, normes, CapEx) et les paramètres de marché (demande, loyers, vacance, taux de rendement). Ce nouveau paradigme impose une attention accrue à la méthode et à la modélisation des différents scénarios de valeur.