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Les impôts et les taxes

Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur règle des frais d’acquisition dont la majeure partie ne revient pas au notaire et est non négociable.

– Les frais d’acquisition sont constitués à près de 80 % ou plus par les droits d’enregistrement ou de mutation (les Droits de mutation à titre onéreux ou DMTO).

– Ces DMTO comprennent notamment la Taxe de publicité foncière (TPF) et les droits d’enregistrement, collectés par le notaire qui les reverse aux collectivités territoriales (département, commune, éventuellement État).

– Pour les biens anciens, le taux « standard » des DMTO sur le prix de vente était jusqu’alors ~4,50 % pour la part départementale. Mais, à compter du 1er avril 2025, une réforme permet aux départements de relever cette part jusqu’à 5 %.

– En pratique, le taux global des DMTO (part départementale + part communale + frais de recouvrement) peut s’élever à 6,319 % dans les départements qui ont appliqué le nouveau plafond dès 2025.

– Cette hausse reste optionnelle pour chaque département et concerne les actes authentiques signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

– Les primo-accédants (acquéreurs de leur première résidence principale) sont exclus de cette hausse dans certains cas : le décret-loi prévoit que les départements peuvent prévoir une exonération ou réduction pour cette catégorie.

La rémunération du notaire

– Les honoraires (“émoluments”) du notaire restent calculés selon le barème réglementaire en vigueur (arrêté du 28 février 2020).

Exemple de tranches :

– Jusqu’à 6 500 € : 3,870 %

– De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %

– De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %

– Au-dessus de 60 000 € : 0,799 %

– Ces émoluments peuvent être minorés d’une remise allant jusqu’à 20 % pour la part calculée sur les sommes supérieures à 100 000 €.

– À noter : même avec les barèmes qui n’ont pas changé, la partie « notaire » reste minoritaire dans les frais totaux, souvent ~10 % ou moins des frais d’acquisition globaux.

Les frais et débours

– Il s’agit d’une provision que l’acheteur règle au notaire afin de couvrir les divers frais : timbres fiscaux, courriers, consultation cadastre, etc.

– En général, ces frais et débours représentent l’ordre de ~10 % des frais d’acquisition globaux.

– Le notaire rend le solde non utilisé, ou peut demander un complément si la provision était insuffisante.

Des frais d’acquisition réduits dans le neuf

– Les composants sont les mêmes (taxes, émoluments, débours), mais le taux global est beaucoup plus faible.

– En effet, pour un bien neuf ou une VEFA (vente en état futur d’achèvement), les frais d’acquisition sont souvent compris entre 2 % et 3 % du prix de vente.

– Cette économie vient principalement d’un taux réduit de TPF/DMTO dans le neuf.

– Exemple : pour les appartements ou maisons de moins de 5 ans, n’ayant jamais été cédés, le taux réduit était de 0,71 % dans certains cas.

– Pour les autres biens neufs le taux max autorisé s’élevait à ~5,81 % pour l’ancien.

Mises à jour 2025 à insérer

– Le taux de base au-delà duquel les départements peuvent s’élever est désormais de 5 % pour la part départementale des DMTO.

– Le taux global des frais d’acquisition pour l’ancien peut désormais atteindre ~6,31 % selon les départements.

– L’entrée en vigueur : actes authentiques signés à compter du 1er avril 2025 (et dans certains départements après en mai/juin).

– Le bien neuf continue de bénéficier de frais réduits, mais il est important de vérifier localement si la réduction (0,71 %) s’applique encore dans votre département.

– Il est désormais plus important que jamais d’anticiper ces frais dans votre budget d’acquisition, notamment si vous achetez un bien ancien dans un département ayant voté la hausse.

Depuis 2022, la Ville de Bordeaux impose un permis de louer dans certains quartiers pour améliorer la qualité du parc locatif. Cette mesure, issue de la loi ALUR, vise à protéger les locataires et à lutter contre l’habitat indigne. En tant que propriétaire ou investisseur à Bordeaux, voici l’essentiel à connaître avant toute mise en location.

Qu’est-ce que le permis de louer à Bordeaux ?

Le permis de louer est une autorisation administrative préalable (ou déclaration selon la zone) exigée avant la mise en location d’un logement afin d’en vérifier la salubrité et la sécurité. À Bordeaux, le dispositif est piloté par Bordeaux Métropole et s’applique dans des périmètres fixés par arrêté municipal. Il s’inscrit dans une politique plus large de lutte contre l’habitat indigne et de valorisation du parc locatif existant.

Quartiers et communes concernées

À Bordeaux, le permis de louer s’applique dans des zones où la proportion de logements dégradés est élevée, notamment :

– La Victoire

– La Bastide

– Belcier

Plusieurs communes de la métropole ont également déployé le dispositif. Le périmètre exact et la nature de la démarche (déclaration ou autorisation) dépendent de l’arrêté en vigueur. Selon Bordeaux Métropole, plus de 10 % des logements locatifs du centre-ville présentaient auparavant des risques de non-conformité, d’où la nécessité d’un contrôle préalable avant toute mise en location.

Logements et locations concernés

Le permis de louer cible les locations à usage de résidence principale, vides ou meublées, situées dans les secteurs d’application. Sont concernés les bailleurs souhaitant mettre en location ou rediviser un logement destiné à la location. Les biens en location saisonnière, les logements neufs ou ceux déjà contrôlés par d’autres dispositifs municipaux peuvent être exclus du périmètre.

Démarches : déclaration ou autorisation préalable

– Déclaration de mise en location : le bailleur notifie la mairie avec les pièces obligatoires (dont diagnostics).

– Autorisation préalable : une instruction est réalisée par les services compétents (visite possible) avant toute mise en location. À défaut de réponse sous environ un mois, l’autorisation peut être tacitement acceptée.

Pièces à prévoir et contrôle du logement

– Diagnostics techniques (DPE, électricité/gaz le cas échéant, plomb pour les biens anciens, etc.).

– Formulaire et pièces d’identification du propriétaire/bien.

– En régime d’autorisation : visite possible et contrôle de conformité par les services municipaux.

Ces vérifications visent à s’assurer que le logement respecte les critères de décence : surface minimale, aération, sécurité des installations et absence d’humidité excessive. Tout manquement peut entraîner une demande de travaux correctifs avant l’obtention du permis de louer.

Sanctions en cas de non-respect

Le non-respect du dispositif peut entraîner des amendes de 5 000 € à 25 000 € (selon la gravité et la récidive), la mise en conformité du logement et la suspension d’aides (CAF/CMSA). Les signalements peuvent être transmis aux services d’hygiène municipaux, à l’ARS et au Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne. Dans les cas les plus graves, un propriétaire peut se voir interdire temporairement de louer son bien jusqu’à sa régularisation.

Pourquoi se faire accompagner par un expert local ?

Les règles varient selon les secteurs et évoluent avec les arrêtés.

S’appuyer sur un expert immobilier bordelais permet de sécuriser votre mise en location :

– Vérification de la conformité et des diagnostics avant dépôt du dossier.

– Montage du dossier administratif (déclaration ou autorisation).

– Conseil patrimonial : analyse de la rentabilité locative et du potentiel du quartier.