Les impôts et les taxes
Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur règle des frais d’acquisition dont la majeure partie ne revient pas au notaire et est non négociable.
– Les frais d’acquisition sont constitués à près de 80 % ou plus par les droits d’enregistrement ou de mutation (les Droits de mutation à titre onéreux ou DMTO).
– Ces DMTO comprennent notamment la Taxe de publicité foncière (TPF) et les droits d’enregistrement, collectés par le notaire qui les reverse aux collectivités territoriales (département, commune, éventuellement État).
– Pour les biens anciens, le taux « standard » des DMTO sur le prix de vente était jusqu’alors ~4,50 % pour la part départementale. Mais, à compter du 1er avril 2025, une réforme permet aux départements de relever cette part jusqu’à 5 %.
– En pratique, le taux global des DMTO (part départementale + part communale + frais de recouvrement) peut s’élever à 6,319 % dans les départements qui ont appliqué le nouveau plafond dès 2025.
– Cette hausse reste optionnelle pour chaque département et concerne les actes authentiques signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
– Les primo-accédants (acquéreurs de leur première résidence principale) sont exclus de cette hausse dans certains cas : le décret-loi prévoit que les départements peuvent prévoir une exonération ou réduction pour cette catégorie.
La rémunération du notaire
– Les honoraires (“émoluments”) du notaire restent calculés selon le barème réglementaire en vigueur (arrêté du 28 février 2020).
Exemple de tranches :
– Jusqu’à 6 500 € : 3,870 %
– De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
– De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
– Au-dessus de 60 000 € : 0,799 %
– Ces émoluments peuvent être minorés d’une remise allant jusqu’à 20 % pour la part calculée sur les sommes supérieures à 100 000 €.
– À noter : même avec les barèmes qui n’ont pas changé, la partie « notaire » reste minoritaire dans les frais totaux, souvent ~10 % ou moins des frais d’acquisition globaux.
Les frais et débours
– Il s’agit d’une provision que l’acheteur règle au notaire afin de couvrir les divers frais : timbres fiscaux, courriers, consultation cadastre, etc.
– En général, ces frais et débours représentent l’ordre de ~10 % des frais d’acquisition globaux.
– Le notaire rend le solde non utilisé, ou peut demander un complément si la provision était insuffisante.
Des frais d’acquisition réduits dans le neuf
– Les composants sont les mêmes (taxes, émoluments, débours), mais le taux global est beaucoup plus faible.
– En effet, pour un bien neuf ou une VEFA (vente en état futur d’achèvement), les frais d’acquisition sont souvent compris entre 2 % et 3 % du prix de vente.
– Cette économie vient principalement d’un taux réduit de TPF/DMTO dans le neuf.
– Exemple : pour les appartements ou maisons de moins de 5 ans, n’ayant jamais été cédés, le taux réduit était de 0,71 % dans certains cas.
– Pour les autres biens neufs le taux max autorisé s’élevait à ~5,81 % pour l’ancien.
Mises à jour 2025 à insérer
– Le taux de base au-delà duquel les départements peuvent s’élever est désormais de 5 % pour la part départementale des DMTO.
– Le taux global des frais d’acquisition pour l’ancien peut désormais atteindre ~6,31 % selon les départements.
– L’entrée en vigueur : actes authentiques signés à compter du 1er avril 2025 (et dans certains départements après en mai/juin).
– Le bien neuf continue de bénéficier de frais réduits, mais il est important de vérifier localement si la réduction (0,71 %) s’applique encore dans votre département.
– Il est désormais plus important que jamais d’anticiper ces frais dans votre budget d’acquisition, notamment si vous achetez un bien ancien dans un département ayant voté la hausse.
