Les charges foncières urbaines sont réparties en 2 catégories :
– Le foncier dit « diffus » : Ce sont des terrains détenus par des propriétaires privés (terrain nouvellement à urbaniser, bâtiments en fin de cycle à démolir…) et revendus directement à des promoteurs immobiliers privés ou publics.
– Le foncier dit « encadré » : Ces terrains sont des gisements fonciers (friches urbaines, industrielles, ferroviaires, terrains déclassés…) transformés en droits à construire par des aménageurs publics ou privés dans le cadre d’opérations publiques (ZAC, PAE…).
L’étalement urbain engendre une pression foncière grandissante en périphérie des villes ; ainsi, des immeubles voient leur valeur en charge foncière augmenter au détriment de leur valeur d’usage (ce pour quoi ils ont été construits…).
On dit alors que l’immeuble est « en fin de cycle » ; le propriétaire devra alors arbitrer entre conservation à un rendement locatif faible et reconstruction en propre ou revente à un opérateur pour revaloriser son foncier.
Le foncier diffus est le plus souvent détenu par des propriétaires privés particuliers ou professionnels.
Ce type de foncier trouve son origine dans les trois situations suivantes :
– Bâtiments en fin de cycle à démolir (anciens entrepôts, bureaux obsolètes…)
– Maisons individuelles pour lesquelles les règles d’urbanisme permettent une constructibilité plus importante, par exemple pour la construction de logements collectifs, lotissements…)
– Terrains qui ont bénéficié d’un changement de zonage suite à modification du règlement d’urbanisme (POS, PLU…).
Le foncier dit « encadré » est maitrisé des aménageurs publics ou privés qui disposent d’outils juridiques permettant de « fabriquer de la ville » : Zone d’Aménagement Concerté (ZAC), Plan d’Aménagement d’Ensemble (PAE)…
Les aménageurs cèdent ensuite ces droits à construire à des promoteurs privés ou des bailleurs sociaux.
La distinction doit être faite entre le prix du terrain et le prix de la charge foncière. Tandis que le premier ne comprend pas tous les coûts annexes nécessaires à la « purge » du foncier (coûts de démolition, coûts de désamiantage, dépollution des sols, taxes d’urbanisme…, le second intègre l’ensemble de ces coûts.
On dit alors que le terrain est un élément de la charge foncière.
Les méthodes retenues par les Experts immobiliers pour estimer les charges foncières urbaines sont :
– Le bilan promoteur (ou « compte à rebours » promoteur)
– Le bilan aménageur
– La méthode par comparaison. Elle consiste à comparer le prix total du foncier rapporté soit à la surface de terrain (habitat individuel ou terrains d’activités), soit à la surface de plancher constructible (logement collectif ou immeuble de bureau).