Droit au bail

Économie de loyer, valeur locative de marché (VLM) et rareté : une valorisation au cœur des cessions commerciales.

Le droit au bail constitue un élément incorporel du fonds de commerce. Il est susceptible d’exister indépendamment du fonds de commerce et donc d’être cédé séparément. Il a donc à priori une valeur qui lui est propre, susceptible d’être évaluée.

La valeur vénale du droit au bail (conf. encadré ci-dessous) représente en quelque sorte le « prix » obtenu par le locataire commerçant en contrepartie des avantages économiques liés au bail et qu’il transmet à l’occasion de la cession de son bail. Cette valeur de droit au bail est donc liée à l’évaluation de la valeur locative de marché (VLM).

La VLM s’entend comme la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée et dans des conditions d’équilibre semblables à celles de la valeur vénale.

En pratique, la valeur vénale est une notion économique qui peut être définie comme le prix qui pourrait être obtenu d’un bien ou d’un droit dans le cas d’une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de marché, à un acquéreur quelconque.

Il existe différentes méthodes d’évaluation d’un droit au bail, les plus fréquemment utilisées étant :

– La méthode par comparaison;

– La méthode par actualisation de l’économie de loyer ;

– La méthode du différentiel de loyer par le coefficient de situation.

Méthode par comparaison

Cette méthode consiste à rechercher la valeur vénale du droit au bail du local étudié, par référence à des transactions de droits au bail sur le secteur concerné pour des locaux similaires.

Méthode par l'économie de loyer actualisée

Le droit au bail prend naissance dans la différence pouvant exister, pour l’acquéreur (ou cessionnaire), entre la valeur locative de marché qui dépend fortement de la valeur de l’emplacement et le loyer effectivement payé. On parle d’économie de loyer.

Le droit au bail correspond à l’actualisation de cette économie de loyer entre la date d’acquisition du droit au bail et le moment ou intervient le déplafonnement du loyer.

Rappel : le matériel et le mobilier ne sont pas inclus dans le droit au bail. Celui-ci se limite au droit de reprendre le bail commercial en cours et au droit de renouvellement de ce bail.

La valeur du droit au bail dépend donc :

– d’une valeur connue : le montant du loyer en cours

– d’une valeur à estimer : la valeur locative de marché actuelle.

Pour estimer cette dernière, il faut apprécier les éléments suivants :

– La commercialité de l’emplacement (situation, environnement, transports, parkings etc.

– L’activité pouvant être exercée, permettant de déterminer le Chiffre d’Affaires potentiel et par conséquent le loyer acceptable (on parle de taux d’effort loyer / CA),

– Les caractéristiques des locaux (importance et configuration, état d’entretien des locaux ainsi que celui de l’immeuble dans lequel le fonds est exploité),

– La nature du commerce exercé,

– Les conditions juridiques et financières du bail,

– Les clauses relatives aux réparations et charges,

– La durée de la location restant à courir,

– L’existence d’un logement attenant et les possibilités de parking.

Une fois la valeur locative estimée, il reste à déterminer la durée d’actualisation et pour ce faire, apprécier s’il existe un risque de déplafonnement lors du renouvellement du bail.

Il faudra également déterminer quand ce déplafonnement est susceptible de s’appliquer (donc, la possible annulation de l’économie de loyer).

Outre la qualité de l’emplacement, l’avantage économique le plus évident est en effet le paiement d’un loyer inférieur à la valeur locative réelle des locaux. Cette « économie de loyer » étant la conséquence économique des principes protecteurs de plafonnement du loyer et de renouvellement du bail.

La formule est la suivante :

1 – (1+i)^n

DAB = E

Où :

– E = économie de loyer annuelle avant indexation

– i = taux d’actualisation

– n = durée du flux d’économie

Différentiel - Coéfficient de situation

Il consiste en la prise en compte de l’écart entre le loyer annuel en cours et la valeur locative de marché, multiplié par un coefficient de situation en fonction de la qualité de l’emplacement des locaux.

Ce coefficient de situation s’établit actuellement comme suit :

– Situations médiocres = 3 à 4

– Bonnes situations = 4,5 à 5,5

– Très bonnes situations = 6 à 7

Cette méthode, assez basique, génère souvent des erreurs d’appréciation. Malgré le plafonnement des loyers, elle n’est plus guère utilisée que comme recoupement.

A défaut d’économie de loyer, le droit au bail n’a pas de valeur. Toutefois, pour les secteurs très recherchés et sans locaux libres, il est souvent retenu une valeur forfaitaire d’emplacement.

Bonus lié à l'effet de rareté

De par son expérience dans l’évaluation du droit au bail, nos Experts ont constaté que, pour les meilleurs emplacements, le droit au bail subsistait malgré l’absence ou la quasi-absence d’économie de loyer (cas où le loyer = valeur locative de marché).

L’évaluation d’un droit au bail ne résulte pas d’un simple calcul mathématique et il ne faut pas négliger la rareté de certains emplacements.

En effet, dans la pratique et pour des emplacements 1 et 1bis, même si un bail dont le loyer est égal ou très proche de la valeur locative de marché ne dégage pas d’économie de loyer ; l’emplacement n’en demeure pas moins très recherché.

Des enseignes sont donc prêtes à payer un emplacement au prix fort parce que celui-ci n’a pas d’équivalent.

Cette pratique est constatée pour des grandes enseignes nationales en recherche d’effet publicité ou encore pour des sociétés de service (banques, mutuelles, assurances…) qui ont de plus en plus de difficulté à trouver des emplacements en hyper-centre.

L’évaluation de ce bonus ne découle donc pas d’une simple formule mais s’apprécie par comparaison à prenant l’ensemble : économie de loyer actualisée + bonus = valeur des droits aux baux constitués sur le marché pour des emplacements similaires.

Autrement dit bonus = valeur des droits aux baux constatés – économie de loyer actualisée constatée sur le local expertisé.