Expertise immobilière – Locaux commerciaux

Les boutiques ou magasins de pied d’immeuble sont des commerces traditionnels de détail avec une surface le plus souvent inférieure à 400 m².

Ils regroupent aussi bien le commerce de proximité implanté en milieu rural et périurbain, que les boutiques majoritairement dédiées à l’équipement de la personne et de la maison, exploitées sous des enseignes nationales et internationales, situées en centre-ville des grandes agglomérations ou en zones commerciales de périphérie.

On qualifie de rue commerçante une rue comprenant au minimum une cinquantaine de boutiques, soit environ 300 en France pour 17,5 millions de m² de surface de vente.

Les loyers des boutiques sont très variables en fonction de :

– l’environnement commercial (population / zone de chalandise),

– le chalant de l’axe sur lequel elles se situent (flux piéton / nombre de véhicules jour),

– la visibilité du local (situation d’angle / linéaire de vitrine / effet d’enseigne),

– l’accessibilité (transports en commun / stationnement / accès PMR),

– les caractéristiques physiques du local (extraction / hauteur / niveau / profondeur…).

LES SUPERMARCHÉS

Les supermarchés sont des magasins de commerce de détail non spécialisés où les produits alimentaires occupent une place dominante (plus de 65 % du CA), avec les caractéristiques principales suivantes :

• une surface de vente comprise entre 400 et 2 500 m²

• 2 500 à 5 000 références proposées

On compte environ 5 000 supermarchés en France.

LES HYPERMARCHÉS

À la différence des supermarchés, les hypermarchés réalisent plus d’un tiers de leur chiffre d’affaires en alimentaire.

La surface de vente est plus importante (> 2 500 m²) et l’offre comprise entre 20 et 35 000 références.

On compte de 1 500 à 1 700 hypermarchés en France, aux mains de 7 groupes de distribution :

– Carrefour

– Auchan

– Leclerc

– Casino

– Système U

– Les Mousquetaires

– Cora

On recense 3 grandes catégories d’hypermarchés :

– les grands hypermarchés entre 7 000 m² et 25 000 m² avec les principales enseignes Auchan, Cora, Carrefour et Géant Casino

– les hypermarchés de taille moyenne entre 4 500 m² et 5 000 m² : Leclerc, Système U

– les grands supermarchés > 2 500 m² : Intermarché, Champion, Carrefour Market, Super U

LES « HARD DISCOUNT »

Le « hard discount » est un supermarché de petite taille (< 1 000 m²) avec des produits de consommation de base et environ 1 000 références.

On compte environ 4 600 hard-discount en France parmi lesquels Lidl, Aldi, Leader Price, Ed, Netto…

La typologie des formats commerciaux en périphérie est hétérogène : boîtes commerciales regroupées en entrée de ville, boîtes isolées, parcs d’activités commerciales ou « Retail Parks »…

Ce marché connaît actuellement des évolutions structurelles fortes. En effet, ces modes commerciaux se sont structurés lentement sous la pression des loyers des centres-villes, de l’étalement urbain et des facilités de circulation et de stationnement de la clientèle.

Face à l’essor des nouveaux parcs d’activités commerciales, qui deviennent progressivement le nouveau modèle du commerce de périphérie car mieux intégrés dans le paysage urbain et plus adaptés aux enseignes nationales, les locaux isolés de type boîtes commerciales font souvent l’objet de questionnements sur leur raison d’être et leur éventuelle reconversion.

Ce type de développement a pris son essor dans les années 1980 à fin 1990 en réponse à la consommation de masse.

Il renvoie le plus souvent à une image négative de développement désordonné de périphérie, sans code ni effort architectural particulier, de qualité de construction modeste, avec une vision économique à court terme, largement décriée.

Aujourd’hui structurés et organisés en « Retail Park », ils sont de plus en plus convoités par les investisseurs et grandes enseignes.

Issus de la prise de conscience des élus locaux quant à l’importance architecturale de leurs entrées de ville, les « Retail Parks » sont la réponse des promoteurs commerciaux à la demande d’un urbanisme commercial intégré et concerté.

Les « Retail Parks », historiquement appelés « parcs d’activités commerciales », se développent au milieu des années 2000, avec pour enjeux de redéfinir le commerce de périphérie, actif immobilier représentant 47 % de la part du commerce en France.

Mis en place pour faire face au développement anarchique des entrées de ville, ils représentent plus de 33 millions de m².

Concept novateur, le « Retail Park » se définit comme suit :

– une unité de gestion pour l’ensemble du site

– une conception à ciel ouvert (suppression du mail représentant dans les centres commerciaux classiques 40 % de la surface de l’ensemble et création d’un parking aérien central)

– une unité architecturale intégrée dans son environnement disposant de traitements paysagers soignés

– une offre de « mass market » regroupant de grandes enseignes

– une attention particulière apportée aux facilités d’accès

– la présence d’un flux automobile permanent

Pensés pour favoriser la convivialité du commerce en périphérie de moyennes et grandes agglomérations, ils intègrent le plus souvent des espaces dédiés aux loisirs, à la culture et aux divertissements.

Réponse aux exigences des consommateurs, le nouveau commerce de périphérie peut parfois faire office d’une nouvelle polarité urbaine.

La demande se situe aussi bien du côté des ménages qui s’éloignent du centre-ville, dite « exode des rurbains », que du côté des enseignes qui souhaitent intégrer des immeubles commerciaux de qualité.

Les collectivités locales sont de plus en plus regardantes sur les opérations initiées, les exigences des CDAC sont davantage tournées vers le développement durable et l’aménagement du territoire, sous l’impulsion de la loi LME (loi de modernisation de l’économie), qui vient modifier les critères de délivrance des autorisations d’exploitation commerciale.

Avec la contribution de la CNAC, intervenant en cas de recours, seuls seront retenus les projets novateurs, rationnellement intégrés dans leur environnement, architecturalement innovants et performants sur le plan environnemental et énergétique.

Le « Retail Park », au-delà d’une alternative, devient le principal concurrent des « anciennes générations » de zones commerciales.

Les Grands Magasins sont des grandes surfaces commerciales de plus de 2 500 m² en moyenne avec une part minime réservée aux produits alimentaires.

C’est, en résumé, un commerce de détail multispécialiste exploité par une société commerciale unique.

Il occupe plusieurs étages d’un bâtiment et propose des espaces aux marques qui s’y établissent.

On recense environ 100 grands magasins en France pour 800 000 m² de surface de vente.

En France, les cinq grandes enseignes présentes sur l’ensemble du territoire sont :

– le BHV

– le Bon Marché

– les Galeries Lafayette

– Le Printemps

– Monoprix

Ces enseignes sont implantées principalement en centre-ville, dans les villes de plus de 100 000 habitants pour les Grands Magasins et de plus de 50 000 habitants pour les Magasins Multi-Commerces.

Au total, la branche des Grands Magasins et des Magasins Multi-Commerces (ex-Magasins Populaires) représente 60 entreprises, soit plus de 400 points de vente et 40 000 salariés.

Principal vecteur du schéma de consommation contemporain, le centre commercial est apparu au XIXe siècle avec la galerie marchande (Bazar de l’Hôtel de ville en 1856 à Paris).

Son avènement, dans les années 1960, et son développement constant impactent le paysage immobilier commercial.

Véritable secteur spécifique de l’immobilier d’entreprise, il est un composant important des portefeuilles de foncières cotées et d’investisseurs spécialisés et possède de nombreux atouts qui font son attractivité.

Introduits en France à la fin des années 60 (plus précisément en 1969 avec l’ouverture de Parly 2 près de Versailles et de Cap 3000 à Saint-Laurent du Var), les centres commerciaux représentent une réponse mercantile adaptée aux besoins des consommateurs, inspirée des grands « Malls » à l’américaine.

Ils bénéficient d’un engouement certain de la part des investisseurs, attirés par la pérennité des centres commerciaux due en partie au contrôle des ouvertures de nouvelles surfaces par les commissions départementales d’aménagement commercial.

Pionniers dans leur domaine, ils doivent aujourd’hui faire face à une concurrence multiple :

– parcs d’activités commerciales

– expansion du « click & collect »

– croissance soutenue du e-commerce

– prise de conscience générale française avec un retour de certains consommateurs au commerce de proximité

Face à ces menaces, les concepteurs et gestionnaires spécialisés de centres commerciaux disposent des outils suivants :

– rénovation des surfaces de vente (élément n°1 plébiscité par les clients)

– remodelage des espaces communs et du parcours client

– numérisation des services et extension des fonctions dites « connectées »

– multiplication des enseignes avec une recherche d’exclusivité et de qualité/prix

– services étendus (stationnement, navettes, animations, spectacles etc.)

– diversification par rapport aux centres commerciaux voisins (ex : ouverture dominicale)

À noter que l’on assiste depuis plusieurs années au retour du centre commercial de centre-ville.

Généralement, le taux de vacance est inversement proportionnel à la densité de population de la commune et à la taille du centre commercial, et les centres les plus touchés par la vacance s’avèrent être les plus petits.

Les principaux éléments influant sur la valeur des centres commerciaux

– sa localisation, premier élément de valeur, elle influe sur :

– l’accessibilité (routière et transports en commun)

– le pouvoir d’achat et la population comprise dans sa zone de chalandise

– la proximité de la concurrence

– son attractivité, notamment fonction de :

– locomotives en présence

– conception architecturale

– innovations ou concept

– attractivité locative (chiffre d’affaire potentiel, loyer chargé etc.)

– la qualité de ses constructions, ainsi que son état d’entretien

– la qualité et la sécurité de ses revenus locatifs :

– signature des locataires

– durée ferme des baux

– déplafonnement possible ou non

– vacance structurelle

L’évaluation d’un centre commercial passe impérativement par la confrontation des revenus locatifs face à la valeur locative de marché. Cette dernière s’analyse par type de local selon les éléments suivants :

– les qualités physiques de la cellule commerciale :

– dimensions

– configuration (étroite, ruptures de charge, mètres linéaires de vitrine etc.)

– localisation dans le centre commercial (locomotives adjacentes, passage journalier, nuisances etc.)

– les éléments propres au centre commercial :

– niveaux locatifs dans le centre commercial (attractivité, concurrence d’autres CC, potentiels de consommation de la zone de chalandise)

– niveaux de charges

– les éléments contractuels liés au locataire :

– durée et durée ferme des baux

– nature de l’activité (le taux d’effort varie d’une activité à l’autre, une activité de bijouterie pouvant générer un CA en €/m² supérieur à une enseigne de prêt-à-porter)

– chiffre d’affaires annuel et déclenchement ou non du loyer variable

L’offre « Drive », en pleine expansion depuis 5 ans, constitue un nouveau moyen de distribution des grands groupes d’hypermarchés, permettant ainsi de compléter leur offre tout en surfant sur la vague du « e-commerce ».

Après avoir profité d’une réglementation favorable et d’un marché quasi vierge, la création d’enseignes a enregistré un fort ralentissement lié à l’augmentation de la concurrence et à une réglementation accrue.

Avec un développement fulgurant en quelques années, les drives ont révolutionné les anciens modèles d’achat alimentaire.

Historiquement, l’offre « Drive » a vu le jour en février 2004 avec l’ouverture du premier Chronodrive, « pureplayer » de l’enseigne Auchan.

On dénombrerait en 2015 plus de 3 400 points de services contre environ 1 000 en 2012.

Initialement rattachés à la surface de vente des hypermarchés, les « Drives » sont désormais de plus en plus indépendants.

On trouve deux types de configuration :

– drive de type « déporté » (c’est-à-dire autonome et désolidarisé d’une surface commerciale classique) ou « accolé » à la surface de vente historique

– drive de type « picking ». Partie intégrante des locaux des super et hypermarchés, ils consistent la plupart du temps en un simple aménagement d’une zone de livraison, attenante à la réserve déjà existante

Les attraits plébiscités par les clients sont les suivants :

– gain de temps

– trajet vers le drive

– facilité de la commande sur internet

– maîtrise des dépenses

Cadre législatif :
L’entrée en vigueur, le 27 mars 2014, de la loi ALUR intègre les « drives » et l’exploitation de ces espaces est désormais soumise à une autorisation délivrée par la Commission départementale d’aménagement commercial près le Préfet, et ce quelle que soit sa surface, alors que tous les autres modes d’exploitation commerciale sont saisis au-delà de 1 000 m² de surface de vente (300 m² pour les communes de moins de 20 000 habitants).